高崎の行政書士が教える！農地転用できる農地の区分。

群馬高崎の行政書士鈴木コンサルタント事務所です。手間のかかる農地法の申請は、群馬高崎の行政書士鈴木コンサルタント事務所にお任せ下さい。
土地というものは、様々な法律や条例、例えば建築基準法や、都市計画法、農地法などに縛られています。自分の土地であっても、勝手に建物を建てたりすることは出来ません。その土地がどのような性質の土地であって、どのような法律や条例が適用されるか、事前にまず市町村の担当課に確認することが必要です。場合によっては都道府県への相談が必要になる場合もあります。ここでは農地を他の方に譲り渡しや賃貸借をしたり、あるいは用途を農地以外の宅地や駐車場、太陽光設備用地などに用途変更する場合の手続を考えます。

農地を名義移転や用途変更する場合は、農地法に基づく、許可申請や届出が必要になります。これを農地転用といいますが、農地転用手続は、その農地が立地する場所が重要になってきます。立地区分は農地法に定められていて、比較的簡易な届出だけでよい農地もあれば、許可申請が必要な農地、許可がとれる可能性はあるが用途などが限定される農地、用途目的によっては申請自体できない農地などに分けることが出来ます。道一つ挟んだだけで、農地の有用性ががらりと変わる可能性がありますので、事前の確認が重要になります。

農地転用の許可基準には立地基準と併せて一般基準というものがありますので、立地区分の前にまず一般基準について見てみましょう。一般基準とは次の３つです。
①転用申請の目的用途として使用することが確実であること
②転用が、周辺の農家の営農に支障を及ぼす恐れのないこと
③工事などによって、農地を一時的に農地以外の目的で使用する（一時転用）場合には、原状回復する、ことが挙げられます。
①については、申請の際に、用途変更の目的を明確かつ具体的にする必要があります。例えば将来に店舗を作って賃貸借したいという構想があるだけではダメで、具体的にいつ、どのような店舗を建てるかを明示する必要がありますので、工事日程や店舗などの図面も添付しなければなりません。
②については、転用によって周囲の農地に、騒音や日照不足、用水路の遮断などといった被害を与えないことを証明します。
③については、現状回復の日程や方法などを具体的に示します。これらの前提で許可が与えられますが、許可が下りた後にこれらの約束が守られない場合には、許可が取り消されることもあります。

では、立地区分について見ていきましょう。立地基準とは一言で言うと、処分できる場所にある農地かどうかということです。市町村によって基準が異なってきますので、この適否は個別具体的な地番を見ないと判断できません。
立地区分とは、その農地を、農地としての有用性や周辺の土地の利用状況などによって区分されたもので、農地を転用する必要性があったとしても、できる限り農業上の利用に支障が少ない農地の方へ誘導していこうという目的で区分されています。言い換えると、優良な農地地域で事業を目的で転用の計画を立てたとしても、できる限り、より営農効率の低い農地での計画に誘導していこうという目的があります。
具体的な区分としては、
①農用地区域内農地
②甲種農地
③第１種農地
④第２種農地
⑤第３種農地
以上の区分けになります。

①農用地区域内農地とは、農業振興地域内の農用地区域内にある農地のことです。農用地農地では、原則農地転用は許可されません。
②甲種農地とは、市外化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（８年以内）等、特に良好な営農条件を備えている農地のことです。原則許可されません。許可を申請する場合には事前に農用地区域からの除外（農振除外）または用途変更が必要となります。ちなみに現時点においては、高崎市では８年内の区域はないとのことです。
③第１種農地とは、10ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象農地等良好な営農条件を備えている農地であり、原則許可されません。例外として許可が認められる場合があるパターンの１つに「集落接続」というものがありますが、これは相当数の家屋が集合している集落に、間隔を置かないで接する状態（道１本程度なら接続とされるようです）とされ、認められる場合があります。
この判断はむつかしいものですから、役所窓口で事前相談をする必要があります。判断は各農業委員会に委ねられていますが、主観的なものでもあるため、明確な基準は無いようです。基準が甘い市町村もあれば、厳しい市町村もあるようです。県としては甘い市町村に対する是正も求めているようです。
④第２種農地とは、鉄道の駅が500m以内にあるなど、今後の市街地化が見込まれる農地、または生産性の低い小集団規模の農地のことです。農地以外の土地や第３種農地に立地困難な場合等に許可される場合があります。この場合は、なぜこの場所を転用する必要があるのかについての理由書が必要となり、窓口との事前相談も必要となります。
⑤第３種農地といい、鉄道の駅が300ｍ以内にあるなど、市街地にある区域、または市街地化の傾向が著しい区域にある農地のことです。原則許可されます。特に市街化区域内の農地の場合は、届出のみで許可申請は必要ありません。
農地転用の申請代行は、群馬高崎の行政書士鈴木コンサルタント事務所にお任せください。