高崎の行政書士が教える！農地転用の種類と農地相続の際の注意点。

群馬高崎の行政書士鈴木コンサルタント事務所です。農地転用許可申請の8割は行政書士が行っています。面倒な農地転用の手続は、行政書士鈴木コンサルタント事務所にご相談ください。
田んぼや畑や牧草地などは、もちろん食料を作る大事な土地です。特に日本においては、政策の失敗（と言って差し支えないと思いますが）によって、食糧自給率がかなり低い水準にまで落ちこんでしまいました。農業の担い手の高齢化も進み、ただ単に農地を減らさないことだけでは、もはや食糧自給率を上げる手段にならないであろうことは容易に想像がつきます。
しかし優良な農地をどんどん開発して田畑を維持していかなくなったら、ますます日本の農業の衰退に拍車がかかってしまいます。宅地や商工業地に近い、開発もやむを得ない地域は農地を別の用途に変えていくこともやむを得ないとしても、そうでない広く連なる優良な農地は、農地のまま残していこうという考えから農地法が強化され、農地を別の用途に変更するには「農地転用」という許可を得ないとすることが出来ないことになっています。

農地転用は、その土地が立地する市町村の農業委員会に許可申請をします。農業委員会は、市町村から選任された農業従事者や関係職10－30人ほどの合議体で運営されますが、通常は月例で決められたスケジュールで開催され、問題ない事案について許可がなされていきます。申請や届出の段取りとしては、市町村に置かれた農業委員会事務局などに毎月の期限までに書類を提出し、農業委員会事務局での補正期間を経て当月の農業委員会に諮られることになります。農地転用の主な申請や届出には、それぞれ農地法に基づく、
①3条許可
②4条許可
③5条許可
があります。

3条許可とは、農業者2者間において、用途は農地のまま「権利移動」する申請になります。農地の売買や贈与、賃貸借によって、所有権や耕作権を移動する許可になります。農地のままの権利移動であるため、目的はあくまで耕作になります。基本的には農業従事者や農業法人が当事者になりますが、農業にこれから従事したいという方も、特別に許可される場合もあります。
 

どこの立地にあっても、3条の場合は基本的には「許可申請」のみになりますが、相続等により権利が取得された場合は、「届出」のみで権利移動がなされます。この場合の相続人は、耕作が目的でなくてもよいので、会社員などでも権利を取得できます。だからといって、知らずに青地や市街化調整区域に立地する農地などを相続してしまった方は、それから先の用途変更や売買をすることができず、所有すること自体に悩まれる現実が、数多くあることは覚えておいた方がよいです。
当事務所にもこれらの農地転用のご相談が非常に多いですが、結局どうすることもできないという結論になることが多いです。農地を相続する際は、しっかりと法律面も考慮して相続を決めることをお勧めします。かといってどなたかが相続せざるをえないですので、当事務所で相続手続を依頼された場合は、当該農地は負の遺産として、そこを相続される方には、将来の管理費や固定資産税なども含めて、現金預貯金の取り分を多めにするなどのアドバイスをすることも少なくありません。

4条許可とは、用途変更の際の許可になります。農地を宅地や駐車場、倉庫用地などの農地以外の用途に変更することを目的とする条項になります。4条許可は立地によって許可申請と届出に分かれます。市街化調整区域の農振農用地区域外（いわゆる白地）にある農地の場合は、「許可申請」が必要になります。市街化区域にある農地の場合は、許可申請ではなく、「届出」が必要になります。
 

５条許可とは、農地を別の事業者に売買で「所有権を移転」したり、賃貸借等で「使用する権利を設定」すると同時に、農地を宅地や駐車場、資材置場、太陽光設備などに「用途変更」する場合の許可になります。また、分家住宅と言って、農地を宅地にして子の家を建てる場合などもあります。許可申請は譲渡人（売主や貸主）と譲受人（買主や借主）の２者連名で行ないます。

以上が農地転用各条の説明になります。4条5条の場合に、その農地が「白地」でなく「青地」である場合は、農地転用をすることができません。前段でまず「青地」でなくする、「農振除外」という申し出を行って、農業振興地域から除外した後にはじめて農地転用の許可申請をすることができます。
「農振除外申請」の許可を得ることも非常に難しいことが多く、まず除外出来る要件を備えているかということから始めないといけません。また除外できても、許可後の農地転用許可や開発許可がおりないと無駄になってしまいますので、現実的には除外要件の内には、農地転用許可と開発許可がおりる見込みであることが大前提になります。
ですので、青地に存在する農地の場合には、市町村の関係各部署と事前に念入りな打合せが必要になります。「青地」を活用したい場合には、まず当事務所にご相談ください。農地転用や農振除外の申請代行は、群馬高崎の行政書士鈴木コンサルタント事務所にご依頼ください。